Streitfall Umleitung – Darf ich bei Verkehrslärm die Miete mindern?

Bei einer Umleitung ist es mit der Ruhe in Nebenstraßen schnell vorbei. Die Anwohner können aber nur in engen Grenzen wegen des Lärms die Miete mindern.
Wer in einer Großstadt zwei, drei Reihen hinter einer Hauptstraße wohnt, kann die Ruhe in vollen Zügen genießen. Doch wehe, der Verkehr wird bei Straßenbauarbeiten über Monate in die Nebenstraße umgeleitet. Mit der Ruhe ist es dann dahin. Ob der Mieter in diesem Fall wegen des Verkehrslärms seine Miete mindern darf, ist allerdings nicht eindeutig.

Es kommt darauf an, entschied kürzlich der Bundesgerichtshof in einer für Juristen typischen Antwort (Az.: VIII ZR 152/12). In dem entschiedenen Fall hatte der Mieter eine ruhige Wohnung in der Schlossallee in Berlin angemietet. Nach fünf Jahren idyllischer Ruhe mitten in der Großstadt wurde plötzlich der stadteinwärts fahrende Verkehr über die Schlossallee umgeleitet, weil auf der gesamten Länge der Pasewalker Straße, über welche der Verkehr bis dahin gelaufen war, umfangreiche Straßenbauarbeiten durchgeführt wurden. Ein halbes Jahr nahm der Mieter die Lärmbelästigung an. Dann minderte er die Miete.

Der Vermieter wollte das nicht hinnehmen und klagte die einbehaltene Miete in Höhe von 1386 Euro ein. Während das Amtsgericht der Klage statt gab, entschied das Landgericht Berlin, dass der Mieter nur rund 553 Euro zurückzahlen müsse. Denn die Miete dürfe ab dem siebten Monat nach Eintreten der erhöhten Lärmbelastung gemindert werden.

Innerhalb der üblichen Grenzen

Der Bundesgerichtshof sah es wieder anders. Die Richter urteilen, dass eine vorübergehende erhöhte Lärmbelastung unabhängig von ihrer zeitlichen Dauer kein Grund für eine Mietminderung ist, wenn sie sich wie hier innerhalb der in Berliner Innenstadtlagen üblichen Grenzen hält. Etwas anderes gelte nur dann, wenn die Parteien hinsichtlich der Belastung durch Verkehrslärm eine Beschaffenheitsvereinbarung getroffen haben. Dafür reiche es nicht aus, dass der Mieter bei Vertragsabschluss die verhältnismäßig geringe Belastung durch Verkehrslärm als vorteilhaft wahrnimmt und er sich möglicherweise auch deswegen zur Anmietung der Wohnung entscheidet. „Erforderlich ist vielmehr, dass der Vermieter erkennt oder erkennen musste, dass der Mieter die vorhandene geringe Lärmbelastung als maßgebliches Kriterium für den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung ansieht, und dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert“, so der Bundesgerichtshof.

Für die Richter lag im konkreten Fall keine derartige Beschaffenheitsvereinbarung vor. Für die Bestimmung des vertragsgemäßen Zustands der Wohnung war im Streitfall daher „die Verkehrsanschauung unter Berücksichtigung des Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben“ maßgebend. Danach ist aber die vorübergehende Erhöhung der Lärmbelastung kein Grund zur Minderung. Denn die von dem Mieter vorgetragenen Lärmwerte stellen nach den im Berliner Mietspiegel ausgewiesenen Werten keine hohe Belastung dar. Aus diesem Grund habe der Mieter die erhöhte Lärmbelastung hinzunehmen, befanden die Karlsruher Richter.

Kündigung wegen Gitarrenunterrichts

Lärm kann auch von Aktivitäten anderer Mieter innerhalb des Mietobjektes ausgehen. Zum Beispiel dann, wenn Musiker in ihren Wohnräumen regelmäßig Musikunterricht geben. Doch das müssen sich Vermieter von reinen Wohnräumen nicht gefallen lassen. Der Bundesgerichtshof entschied, dass Gitarrenunterricht an drei Werktagen für etwa zwölf Schüler eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigt (Az.: VIII ZR 213/12).

Bei geschäftlichen Aktivitäten freiberuflicher oder gewerblicher Art liege eine Nutzung vor, die der Vermieter in ausschließlich zu Wohnzwecken angemieteten Räumen ohne entsprechende Vereinbarung grundsätzlich nicht dulden müsse. Der Vermieter könne zwar im Einzelfall nach Treu und Glauben verpflichtet sein, eine Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, wenn – was der Mieter dazulegen und zu beweisen hat – von der beabsichtigten Nutzung keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung. Im entschiedenen Fall war das indes nicht der Fall.
 
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