Renovierungskosten absetzen – So beteiligen Sie das Finanzamt am Hauskauf

Mit einer genialen Strategie beteiligen Sie das Finanzamt am Immobilienkauf: Erwerben Sie ein Haus in schlechtem Zustand und setzen Sie dann das 7-Fache des Kaufpreises für Renovierung als Steuern ab. Worauf Käufer achten müssen.
Die Immobilienpreise kennen in vielen Städten Deutschlands nur noch eine Richtung – nach oben. Angesichts anhaltender Euro-Krise, günstiger Zinsenund mangels stabiler Anlagealternativen hält die Flucht ins Betongold weiter an – und treibt Kaufpreise wie Mieten. Vielerorts sind die Märkte leergefegt. Um überhaupt noch Wohnungen und Häuser verkaufen zu können, zahlen Makler Tippgebern inzwischen sogar Prämien.

Für clevere Immobilienerwerber gibt es jedoch einen Ausweg. Um ihr Geld zu sichern, greifen sie zu modernisierungsbedürftigen Mietobjekten. Stimmen Lage, Infrastruktur und Nachbarschaft der Immobilie, kann der Kauf plus Sanierung ein lohnendes Investment sein.

Denn hier kommt der Fiskus ins Spiel. „Immobilien sind ein idealer Steuersparhafen“, bestätigt Professor Robert Lehleiter, Steuerberater und Wirtschaftsprüfer in Görlitz. Mit der richtigen Gestaltung gibt es satte Steuervorteile, die sich Grundbesitzer nicht entgehen lassen sollten.

Fiskushilfe als Baustein

Die Anschaffungs- und Herstellungskosten von vermieteten Immobilien sind als Werbungskosten absetzbar, allerdings nicht auf einen Schlag, sondern über die Dauer der Nutzung (50 Jahre) verteilt. Seit 2006 beträgt die Abschreibung (Afa) für alle nach dem 31.12.1924 fertiggestellten Immobilien zwei Prozent pro Jahr, für alle davor fertiggestellten 2,5 Prozent. Als Bemessungsgrundlage zählt nur der Gebäudeanteil, nicht das miterworbene Grundstück. Den Grundstückspreis müssen Eigentümer deshalb herausrechnen.

Auch Renovierungs-, Modernisierungs- und Sanierungskosten erkennt das Finanzamt an. Erhöhen sich nach der Sanierung weder Standard noch Nutzfläche der Immobilie, sind die Kosten als Erhaltungsaufwand absetzbar. In einer sensationellen Entscheidung (BFH, Az. IX R 21/08) hat der Bundesfinanzhof klargestellt, dass weder aus der Höhe der Aufwendungen noch aus dem Verhältnis der Aufwendungen zum Kaufpreis auf eine wesentliche Verbesserung geschlossen werden kann. Vielmehr ist die wesentliche Verbesserung anhand der vom BFH entwickelten Kriterien zu beurteilen. So erkannten die Richter im Urteilsfall für die Instandsetzung vorhandener Sanitär-, Elektro- und Heizungsanlagen, der Fußbodenbeläge, der Fenster und der Dacheindeckung immerhin das Siebenfache der Gebäude-Anschaffungskosten als Steuerabzugsbetrag an.

Auch Denkmalschutz lohnt sich

Auch denkmalgeschützte Immobilien können eine Ausweichstrategie sein. Die Modernisierung einer Denkmalschutz-Immobilie bringt nicht nur Vermietern, sondern auch Eigennutzern lukrative Steuervorteile. Sie setzen über einen Zeitraum von zehn Jahren verteilt insgesamt 90 Prozent der Sanierungskosten wie Sonderausgaben beim Finanzamt ab.

 
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