Fortlaufend unpünktliche Mietzahlungen rechtfertigen Kündigung

Kommt der Mieter, trotz Abmahnungen des Vermieters, andauernd und fortlaufend mit der Mietzahlung in Rückstand, so stellt dies eine gravierende Pflichtverletzung dar, welche den Vermieter berechtigt, eine Kündigung des Mietvertrages durchzusetzen (BGH, Az.: VIII ZR 91/10, Urteil vom 01.06.2011).

Sachverhalt

Die Beklagten, es handelte sich dabei um vier Personen, lebten seit 2005 als Mieter im Einfamilienhaus der Klägerin. In Analogie zum geschlossenen Mietvertrag, welcher zwischen den Parteien im Jahre 2005 geschlossen worden war, musste die Miete jeweils spätestens am 3. eines jeden Monats bezahlt werden. Ab 2007 kamen die Beklagten dieser vertraglichen Vereinbarung nicht mehr nach. Insbesondere ab Mai 2007 bezahlten sie die Miete erst in der Monatsmitte und in weiterer Folge auch noch später.

Die Vermieterin und Klägerin quittierte diese verspäteten Zahlungen mit Abmahnungen. Als die Beklagten die monatlichen Mietzahlungen weiterhin nicht pünktlich leisteten, trat die Vermieterin diesem nachhaltigen Vertragsverstoß mit Kündigungsdrohungen entgegen.

Als die Klägerin auch mit dieser Maßnahme bei den Beklagten keinerlei Einlenken erwirken konnte, die Beklagten setzten die verspäteten Zahlungen auch im Jahr 2008 fort, kam es ihrerseits zur Kündigung, sodann Einreichung einer Räumungsklage und einem späteren Räumungsrechtsstreit vor dem Amtsgericht Wangen.

Rechtsstreit

Daraufhin brachten die Mieter eine Widerklage mit dem Antrag ein, die Kautionsrückzahlung insoweit begehren zu können, als dass die im Jahr 2005 einbehaltene Kaution drei Monatsmieten unzulässigerweise überstiegen hätte. Darauf reagierte die Klägerin mit einer Einrede der Verjährung. Das Amtsgericht wies daraufhin mit Urteil vom 07.07.2009 beide Klagen, Räumungsklage und Widerklage, ab.

Infolgedessen gingen sowohl die Beklagte als auch die Klägerin beim Oberlandesgericht Stuttgart in Berufung. Die Beklagten hatten dabei Erfolg, wie das Urteil vom 25.03.2010 bestätigte. Die Berufung der Klägerin wurde mit der Begründung, den Mietern falle nur Fahrlässigkeit zur Last, da diese aufgrund eines vermeidbaren Irrtums davon ausgegangen seien, erst zur Monatsmitte die Mietzahlung durchführen zu müssen, niedergeschmettert, woraufhin die Klägerin in Revision ging.

Der Bundesgerichtshof entschied am 01.06.2011 zu Gunsten der Klägerin. Seine Argumentation stützte der für Wohnraummietrecht zuständige Zivilsenat dabei auf folgende Fakten:

  1. Die fortlaufenden und andauernd verspäteten Mietzahlungen der Mieter stellten, vor allem wenn diese Unzuverlässigkeit von mehreren Abmahnungen des Vermieters gesäumt sei, eine grobe Pflichtverletzung dar, sodass gemäß § 543 Abs. 1 und 3 BGB eine Kündigung des Mietverhältnisses gerechtfertigt sei.
  2. Entgegen der Auffassung des Oberlandesgerichts und Berufungsgerichts, sei diese Regelung auch dann anwendbar, wenn die Beklagten wegen eines Irrtums von einer verspäteten Bezahlmöglichkeit der Miete ausgegangen seien.

Hinsichtlich der überhöht einbehaltenen Kaution entschied der Bundesgerichtshof, dass die Verjährungsfrist für den Rückforderungsanspruch bereits zum Zeitpunkt des Zahltermins begonnen habe, da die Regelung gemäß § 551 Abs. 1 und 4 BGB – welche beinhaltet, dass eine Kaution maximal drei Monatsmieten betragen darf – nicht voraussetze, dass sie dem Mieter auch bekannt ist.

Damit hatte die Klägerin auch mit ihrer Verjährungseinrede Erfolg.

Tipp für Vermieter:
Mahnen Sie Ihren Mieter im Falle unpünktlicher Mietzahlungen schriftlich ab, um gegebenenfalls später eine rechtssichere Kündigung aussprechen zu können!

Tipp für Mieter:
Natürlich sollten Sie grundsätzlich unpünktliche Mietzahlungen vermeiden, um einer Kündigung aus dem Weg zu gehen. Für den Fall, dass Sie nicht pünktlich bezahlen können sollten, sprechen Sie mit Ihrem Vermieter, um eine einvernehmliche Lösung, sprich ein späteres Zahlungsziel, zu finden!

 

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