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Geldanlage – Trotz Anlage-Notstand: Nicht alles spricht für Immobilien-Eigentum

Monat für Monat ist die Miete fällig. Ein großer Teil des Netto-Einkommens landet auf dem Konto des Vermieters. Manche Mieter überlegen deshalb irgendwann, selbst Eigentümer zu werden.

Auf den ersten Blick erscheint es günstig, das Geld statt in die Miete in monatliche Raten für den Immobilienkredit zu investieren – zumal die Zinsen derzeit auf einem historischen Tiefstand sind. Die Rechnung geht aber nicht immer auf. Wer darüber nachdenkt, sollte auch die Argumente kennen, die gegen das Kaufen und mehr füs Mieten sprechen.

Hohe Eigenkapitalquote: Wer eine Immobilie kaufen will, muss oft ein Darlehen aufnehmen. Die Banken erwarten in der Regel, dass Kreditnehmer Eigenkapital in Höhe von mindestens 20 Prozent der Gesamtkosten mitbringen. „Wer dieses Geld nicht hat, sollte die Finger vom Erwerb von Wohneigentum lassen“, rät Silke Gottschalk vom Deutschen Mieterbund Nordrhein-Westfalen in Düsseldorf.

Es gibt zwar wenige Banken, die einen Immobilienkredit gewähren, wenn der Kunde kein Eigenkapital hat. Oft sind die Zinsen dann aber deutlich höher. So eine Finanzierung ist meist „auf Kante genäht“, sagt Ralf Scherfling von der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen. Denn spätestens am Ende einer langjährigen Zinsbindung könne die Finanzierung scheitern, wenn bis dahin das Zinsniveau stark gestiegen sein sollte und man keine Anschlussfinanzierung stemmen kann.

Hohe Kaufnebenkosten: Auch beim Erwerb einer Immobilie fallen Nebenkosten an. Die größten Posten sind die Grunderwerbssteuer, deren Höhe von Bundesland zu Bundesland variiert, sowie die Notarkosten und die Gebühren für die Grundbucheintragung. Scherfling beziffert die Kaufnebenkosten auf knapp zehn Prozent und rechnet vor: Kostet das Objekt etwa 300.000 Euro, sollte man einen Finanzierungsbedarf von 330.000 Euro kalkulieren.

Zusätzlich können Kosten für ein Gutachten anfallen, das klärt, ob das Objekt den Kaufpreis auch wert ist. Die Höhe der Kaufnebenkosten unterschätzen viele beim Träumen von der eigenen Immobilie, sagt Gottschalk. Was manche auch vergessen: Oft muss man sich im Alltag finanziell einschränken, um die Kreditkosten abzubezahlen – also etwa weniger Geld fürs Ausgehen oder für Urlaub ausgeben.

Hohe Instandhaltungsrücklage: Mieter zahlen Miete und Nebenkosten. „Eigentümer dürfen an dieser Stelle nicht den Trugschluss ziehen, dass bei ihnen nur Nebenkosten anfallen“, erklärt Scherfling. Denn neben den Kreditkosten, die man abzahlen muss, sollten Käufer auch rechtzeitig Rücklagen bilden, um das Eigentum instandzuhalten oder Schäden zu reparieren. Ein Vorteil für Mieter: Sie müssen sich nicht um die Schäden am Haus kümmern, sondern nur den Vermieter informieren. Sie haben also eine große Sicherheit, dass die Höhe der Kosten für sie insgesamt stabil bleibt, erklärt Professor Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft in Köln.

Hoher Abstimmungsbedarf: Wer in einem Haus eine Etagenwohnung kauft, muss sich über Sanierungen und andere gemeinsame Anschaffungen mit vielen Miteigentümern verständigen. Die Abstimmung kann mitunter viel schwieriger sein als mit einem Vermieter, sagt Voigtländer.

Hohes Risiko: Viele wollen eine Immobilie auch als Altersvorsorge kaufen. Sie sollten aber bei der Streuung ihrer Geldanlage darauf achten, nicht zu einseitig zu investieren, empfiehlt Scherfling. Denn wer nur die Immobilie besitzt und sonst kaum Vermögen hat, kommt hoffentlich nie in die Situation, dass er schnell Geld braucht. Sonst droht ein Notverkauf der Immobilie – schlimmstenfalls unter Wert.

Auch Jobverlust, Krankheit oder Scheidung können das Aus für die Finanzierung bedeuten. Kann man die Kredit-Raten nicht mehr zahlen, geht die Immobilie in den Besitz der Bank über. Mieter können bei finanziellen Schwierigkeiten auf eine günstigere Bleibe ausweichen.

Hohe Ortsgebundenheit: Wer eine Immobilie kauft, bindet sich meist an einen Ort. „Mieten bedeutet Unabhängigkeit, Mobilität und Abwechslung“, sagt Sun Jensch vom Immobilienverband Deutschland IVD. Gerade jüngere Arbeitnehmer haben heutzutage oft einen befristeten Arbeitsvertrag, ergänzt Mieterbund-Expertin Gottschalk. Sie müssen manchmal nach Ablauf eines Beschäftigungsverhältnisses für den neuen Job in eine andere Region umziehen – gut, wenn sie dann flexibel sind.

Das gilt auch, wenn sich das Wohnumfeld mit der Zeit ungünstig verändert – etwa nervende Nachbarn einziehen. Als Mieter kann man dann im Zweifel innerhalb von drei Monaten kündigen und ausziehen, sagt Scherfling. Eigentümer könnten meist nicht so schnell reagieren.

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http://www.focus.de/immobilien/kaufen/vermoegen-bilden-trotz-anlage-notstand-nicht-alles-spricht-fuer-immobilien-eigentum_id_5841918.html

Überschätzen wir die eigene Immobilie? – Experte warnt: Die meisten Immobilienverkäufer rechnen sich ihr Häuschen schön

Eigenheimkäufer sollten sich von der Illusion verabschieden, dass ihre Immobilie eine sehr rentable Langfristinvestition sein wird. Auch das außergewöhnlich niedrige derzeitige Zinsniveau dürfte an diesem Sachverhalt für den typischen Haushalt nichts ändern.

Dafür gibt es mehrere Gründe: Zum einen ist angesichts der Fundamentaldaten, darunter das hohe Mieterschutzniveau in Deutschland und die hierzulande regulatorisch bedingt hohen Baukosten, nicht damit zu rechnen, dass langfristig betrachtet künftige Wertsteigerungen nennenswert höher sein werden als in den vergangenen viereinhalb Jahrzehnten. Ferner ist das das Bewertungsniveau in mehreren attraktiven Großstädten schon heute blasenverdächtig, was vor wenigen Wochen auch die Bundesbank zum ersten Mal bestätigte. Die Kehrseite dieser hohen Preise sind niedrige Mietrenditen. Will heißen, dass gerade bei den attraktiven Eigenheimobjekten die eingesparte Miete als zentraler Renditebestandteil prozentual besonders schwach ist.

 

Wie die Zinsen wirken

Auch dürften die heutigen Tiefstzinsen nicht für immer so tief bleiben. Wenn sie steigen, könnte das den allgemeinen Immobilienmarkt ungünstig beeinflussen, selbst wenn sich der einzelne Haushalt heute eine 15-jaehrige Zinsbindung sichert.

Eine angemessene alternative Vermögensbildungsform sollte ungefähr den gleichen Risikograd haben wie kreditfinanzierte Wohnimmobilien. Das gilt für das in der Tabelle genannte 50/50-Portfolio aus westeuropäischen Aktien und mittelfristigen deutschen Staatsanleihen. Ein solches passives Buy-and-Hold-Portfolio aus simplen Indexinvestmentfonds dürfte langfristig gesehen für den typischen Mieterhaushalt in Deutschland – so wie auch den vergangenen viereinhalb Jahrzehnten – eine höhere Rendite aufweisen als ein Eigenheim, vorausgesetzt der Mieter ist diszipliniert genug, genauso viel zu sparen wie ein Eigenheimhaushalt, der seinen Kredit über 25 Jahre hinweg tilgt.

Immobilienkäufer liegen häufig falsch

Oft hört man von Eigenheimbesitzern, die mit diesen Daten konfrontiert werden: “Das ist ja alles gut und schön aber ich kaufe mir halt keine durchschnittliche oder unterdurchschnittliche Immobilie.” Klingt zwar vernünftig aber nach Adam Riese muss für jeden, der es über den Renditemittelwert schafft, ein anderer existieren, der darunterliegt. Bezogen auf den Schulunterricht könnte man sagen: Und wenn die Eltern es noch so sehr wollen, nicht alle Kinder können und werden in der oberen Leistungshälfte der Klasse liegen.

Adresse der Quelle:

www.focus.de/immobilien

Der norddeutsche Evergreen – der Bungalow

Immer wieder gibt es im Hausbau Trends, die nicht lange anhalten. Der Bungalow hingegen ist ein Evergreen, der in Norddeutschland sehr gerne gebaut wird. Dort sind die Grundstücke häufig nicht so teuer wie im Süden, und das Wohnen auf einer Ebene hat echte Vorteile. Read more »

Fertighaus oder Individualbau?

Quelle: http://www.bau-plus.de

„Billige Qualität, Einheitsbrei, schlechter Wiederverkaufswert!“ Diese Vorurteile halten sich hartnäckig, wenn der Begriff Fertighaus fällt. Doch was spricht die Faktenlage? Bringt eine Hausplanung und -durchführung mit einem Architekten- oder Planungsbüro wirklich so viele langfristige Vorteile? Read more »